Кейс: как дом на 24 квартиры на Закюсале получил финансирование после отказа всех банков

"Я уже везде был, и кредит мне никто не даёт."

С этой фразы почти три года назад начался один из наших проектов. Встречу организовал давний знакомый, юрист. Напротив сидел девелопер с полными папками: старые визуализации, расчёты и план построить дом на 24 квартиры на набережной Закюсалы 27.

Сегодня этот дом сдан в эксплуатацию, часть квартир уже продана. Эта статья о том, что произошло между этими точками. И о том, почему банковское "нет" часто не является ответом на вопрос "финансируем ли проект". Это ответ на совсем другой вопрос: "подготовлен ли проект на языке банка".

Ситуация: хороший проект в плохой упаковке

Честно говоря, на первой встрече скептиками были и мы. Человек, которому отказали все банки. Папки с устаревшими визуализациями. Первая мысль: "космонавт". Но документы есть документы, поэтому сказали: посмотрим.

Оценка показала другую картину. Права на землю были в порядке. Была оценка и смета строительства. Был план реализации. Разрешение на строительство можно было продлить.

Другими словами: фундамент проекта был здоров. Хромал способ, которым проект доходил до финансистов.

Почему банки говорят нет проектам, которые на самом деле финансируемы

Банк оценивает не мечту. Банк оценивает риск. И в девелоперском проекте риск определяет не только объект, но и то, что и в какой последовательности кредитный комитет видит на столе.

Качество и последовательность документов. Если заявка начинается со старых визуализаций, а не со свежей оценки, сметы и денежного потока, дальше часто никто не смотрит. Неполная структура финансирования. Девелоперский проект – это не один заём. Это транши под прогресс строительства, с переоценкой по этапам и понятным источником погашения от продажи квартир. Если этой структуры нет в заявке, банк не построит её за вас. Неправильный кредитор. Не каждый банк вообще финансирует небольших девелоперов без истории проектов. Можно обойти пять банков и собрать пять "нет". Это ничего не говорит о проекте – только о том, где вы спрашивали.

8 месяцев, которые решили всё

Никакой магии. Методичная подготовка.

Собрали пакет документов так, как его читает финансист: актуальная оценка, смета, план реализации с допущениями по продажам, расчёт денежного потока по этапам строительства. Продлили разрешение на строительство. Согласовали структуру: транши под прогресс, а не одна сумма сразу.

Это заняло 8 месяцев. Затем поступил первый платёж девелоперского финансирования: 400 000 EUR.

Словами клиента: "Не верил до самого конца, что это произойдёт."

Результат

Строительство шло по этапам, каждый следующий транш – под выполненное. Во время строительства подключились партнёры по продажам, и часть квартир была продана ещё до сдачи. Предпродажи снижают риск для финансиста и облегчают каждый следующий транш.

Сегодня дом на набережной Закюсалы 27 сдан в эксплуатацию. Квартиры с видом на Даугаву и Старую Ригу – на рынке.

Три вывода для девелоперов

1. Банковское "нет" – это ответ на вашу заявку, а не на ваш проект.
2. Пакет документов решает больше, чем красота визуализаций.
3. Девелоперское финансирование – это процесс, а не один платёж.

Если ваш проект застрял на финансировании

Мы работаем с 50+ кредиторами: банками и альтернативными. Поэтому "нет" одного банка для нас не финальный ответ, а точка старта.

Пришлите краткое описание проекта: что за объект, в какой стадии документы, сколько нужно финансирования. Скажем честно, финансируемо ли это и что нужно привести в порядок в первую очередь.

Записаться на разговор →