Keiss: kā 24 dzīvokļu māja Zaķusalā ieguva finansējumu pēc visu banku atteikuma

"Es jau visur biju, un kredītu man neviens nedod."

Ar šo teikumu pirms gandrīz trim gadiem sākās viens no mūsu projektiem. Tikšanos sarunāja sens paziņa, jurists. Pretī sēdēja nekustamā īpašuma attīstītājs ar pilnām mapēm: vecas vizualizācijas, aprēķini un plāns uzbūvēt 24 dzīvokļu māju Zaķusalas krastmalā 27.

Šodien tā māja ir nodota ekspluatācijā, un daļa dzīvokļu jau pārdota. Šis raksts ir par to, kas notika pa vidu. Un par to, kāpēc banku "nē" bieži nav atbilde uz jautājumu "vai projekts ir finansējams". Tā ir atbilde uz pavisam citu jautājumu: "vai projekts ir sagatavots bankas valodā".

Situācija: labs projekts sliktā iepakojumā

Godīgi sakot, pirmajā tikšanās reizē skeptiski bijām arī mēs. Cilvēks, kuram atteikušas visas bankas. Mapes ar novecojušām vizualizācijām. Pirmā doma: "kosmonauts". Bet dokumenti ir dokumenti, tāpēc pateicām: apskatīsim.

Izvērtēšana parādīja citu ainu. Zemes īpašuma tiesības bija sakārtotas. Bija vērtējums un būvniecības tāme. Bija realizācijas plāns. Būvatļauja bija atjaunojama.

Citiem vārdiem: projekta pamati bija veseli. Klibs bija veids, kā projekts nonāca līdz finansētājiem.

Pazīstama sajūta?

Kāpēc bankas saka nē projektiem, kas patiesībā ir finansējami

Banka nevērtē sapni. Banka vērtē risku. Un attīstības projektā risku nosaka ne tikai pats objekts, bet arī tas, ko un kādā secībā kredītkomiteja redz uz galda.

Tipiskie iemesli, kāpēc attīstītājs ar dzīvotspējīgu projektu saņem atteikumu:

Dokumentu kvalitāte un secība. Ja pieteikums sākas ar vecām vizualizācijām, nevis ar svaigu vērtējumu, tāmi un naudas plūsmu, tālāk bieži neviens neskatās. Pirmais iespaids kredītkomitejā strādā tāpat kā jebkur citur. Nepilnīga finansēšanas struktūra. Attīstības projekts nav viens aizdevums. Tas ir tranšu finansējums pret būvniecības progresu, ar pārvērtēšanu pa posmiem un skaidru atmaksas avotu no dzīvokļu realizācijas. Ja pieteikumā šīs struktūras nav, banka to nebūvēs Tavā vietā. Nepareizais finansētājs. Ne katra banka vispār finansē nelielus attīstītājus bez iepriekšējas projektu vēstures. Var apstaigāt piecas bankas un savākt piecus "nē", ja visas piecas nav Tava projekta finansētāji. Tas neko nepasaka par projektu. Tas pasaka tikai to, kur Tu jautāji.

8 mēneši, kas izšķīra visu

Ko darījām pēc dokumentu izvērtēšanas? Neko maģisku. Metodisku sagatavošanu.

Sakārtojām dokumentu paketi tā, kā to lasa finansētājs: aktuāls vērtējums, tāme, realizācijas plāns ar pārdošanas pieņēmumiem, naudas plūsmas aprēķins pa būvniecības posmiem. Atjaunojām būvatļauju. Saskaņojām struktūru ar finansētāju: tranši pret progresu, nevis viena summa uzreiz.

Tas prasīja 8 mēnešus. Ne tāpēc, ka kāds vilcinājās, bet tāpēc, ka attīstības projektā katrs dokuments velk aiz sevis nākamo. Lēnāk brauksi, tālāk tiksi.

Tad ienāca pirmais attīstības finansējuma maksājums: 400 000 EUR.

Klienta vārdiem: "Neticēju līdz pašam beigām, ka tas notiks."

Rezultāts

Būvniecība ritēja pa posmiem, katrs nākamais tranšs pret paveikto. Būvniecības laikā projektam pieslēdzās arī pārdošanas partneri, un daļa dzīvokļu tika pārdota vēl pirms nodošanas. Tas nav sīkums: priekšpārdošanas darījumi samazina risku finansētājam un atvieglo katru nākamo tranšu.

Šodien māja Zaķusalas krastmalā 27 ir nodota ekspluatācijā. Dzīvokļi ar skatu uz Daugavu un Vecrīgu ir tirgū.

No "kredītu man neviens nedod" līdz nodotam objektam. Trīs gadi, viens sakārtots process.

Trīs atziņas attīstītājiem

1. Banku "nē" ir atbilde uz Tavu pieteikumu, nevis uz Tavu projektu. Pirms noraksti projektu, pārbaudi, ko tieši finansētājs redzēja un kādā secībā.
2. Dokumentu pakete izšķir vairāk nekā vizualizāciju skaistums. Vērtējums, tāme, naudas plūsma, realizācijas plāns, spēkā esoša būvatļauja. Šī ir valoda, kurā runā kredītkomiteja.
3. Attīstības finansējums ir process, ne viens maksājums. Tranši pret progresu, pārvērtēšana pa posmiem, priekšpārdošana kā riska mazinātājs. Ja struktūra pareiza, arī projekts bez lielas vēstures ir finansējams.

Ja Tavs projekts ir iestrēdzis pie finansējuma

Mēs strādājam ar 50+ finansētājiem: bankām un alternatīvajiem. Tāpēc vienas bankas "nē" mums nav gala atbilde, bet sākuma punkts.

Atsūti īsu aprakstu par savu projektu: kas par objektu, kādā stadijā dokumenti, cik liels finansējums vajadzīgs. Pateiksim godīgi, vai tas ir finansējams un kas jāsakārto vispirms.

Pieteikt sarunu →

Vairāk par pieeju: NĪ attīstības finansēšana →